Le bail de location est un document très important qui résume les rapports de location entre propriétaire et locataire. Il est généralement émis dans le cas d’une location de biens immobiliers. Cependant, il intervient également lors de la location des biens meubles. Le bail de location peut prendre une forme écrite ou verbale. C’est d’ailleurs le seul contrat qui fait foi en cas de litige. Il est alors nécessaire de maîtriser tout ce qui concerne sa nature, son élaboration et son emploi. 

Qu’est-ce qu’un contrat de bail ? 

Le contrat de bail de location est avant tout une convention à travers laquelle le bailleur met son bien à disposition d’un locataire moyennant un paiement. Cette convention exige du bailleur la mise à disposition effective du bien immobilier ou mobilier. Réciproquement du locataire, il est exigé un paiement régulier et périodique d’un montant appelé loyer. Généralement, la périodicité de paiement est définie dans le contrat de bail. Même si le paiement mensuel est le plus populaire, il n’est pas rare de voir sur certaines conventions de bail des paiements trimestriels ou annuels.

Le mot « bail » fait normalement référence à la location de biens immobiliers ou mobiliers. Cependant, il faut remarquer que l’emploi de ce seul mot fait de plus en plus allusion uniquement au louage de biens immobiliers. Lorsque le bail a rapport à un bien mobilier, ce dernier est généralement mentionné. On peut donc rencontrer un contrat de location des appareils d’insonorisation ou un contrat de location de sièges. En revanche, la rupture de ce contrat ne peut être unilatérale et nécessite des dispositions préalables. En tant que propriétaire ou locataire, voici tout ce qu’il faut savoir pour casser un bail de location.

Quelle est la forme du contrat de bail de location ? 

Le contrat de bail de location est bel et bien une convention. À cet effet, il nécessite l’accord de volonté des deux parties impliquées. Par ailleurs, le contrat de bail de location est matérialisé par un document écrit ou par accord verbal. Il est alors de toute évidence qu’en termes de baux immobiliers le contrat verbal est valide (exception faite aux baux de métayage). Toutefois, la signature de contrat est la pratique la plus observée. 

En réalité, l’émission d’un contrat écrit de bail permet aux deux parties de sécuriser le contenu des accords et leurs implications. Généralement, les conditions pour casser un bail de location y sont mentionnées. Si le propriétaire et le locataire décident de recourir à un contrat de bail de location écrit, sa rédaction revient systématiquement au propriétaire ou à un officier public comme le notaire. C’est pour cela qu’un contrat de bail peut-être édité sous seing privé ou par un acte du notaire.

Quelle est la nature du contrat de bail de location ? 

En vérité, le contrat de bail de location est un contrat de mise à disposition. C’est un principe établi par l’article 1709 du Code civil qui stipule que la mise à disposition donne pleine jouissance du bien au locataire. Cette jouissance porte la qualification d’usus, c’est-à-dire que le locataire a le droit d’user à sa guise du bien loué. De l’autre côté, le propriétaire détient le fructus, c’est-à-dire le droit de récolter les fruits de son bien loué en percevant les loyers. Dans le contrat de bail de location, le propriétaire conserve l’abusus. Autrement dit, ce dernier dispose toujours de son bien immobilier. Le fait de mettre un bien en bail ne transfère donc pas la propriété à une tierce personne.

Comment casser un bail de location ? 

Il est fréquent que lors de la tenue d’un bail de location, le propriétaire ait envie de confier son bien à un autre locataire. Inversement, il est possible que le locataire trouve un bien moins cher ou qu’il soit obligé de partir à cause d’autres contraintes. Dans l’un ou l’autre des cas, il y a des dispositions spécifiques à prendre pour rompre le bail de location. 

Au niveau du locataire 

En se référant à l’article 12 de la loi française n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a la possibilité de rompre le contrat de bail à tout moment. Cependant, il est obligé de s’en tenir à certaines conditions de formes et de délais. En réalité, pour faire part de la rupture du bail de location, le locataire doit envoyer une lettre recommandée en accusé de réception. Cette lettre doit clairement indiquer la volonté de rompre le contrat. Il n’est pas obligatoire que le locataire mentionne les raisons de la rupture du bail de location. Toutefois, il doit être très attentif sur la date de réception du courrier. C’est à cette date que le décompte du délai de préavis démarre.

Au niveau du propriétaire

À l’opposé du locataire, le propriétaire n’a pas le pouvoir de rompre de manière unilatérale le contrat de bail. Il peut le faire uniquement lorsque certaines conditions particulières se présentent. Il s’agit entre autres du non-paiement des loyers, du non-versement des dépôts de garantie ou de la non-souscription à un contrat d’assurance. Dans ces cas, le propriétaire ne jouit pas du droit du fructus et par conséquent peut alors émettre une lettre recommandée au locataire. Celle-ci doit mentionner la volonté claire du propriétaire de récupérer le bien et les différentes raisons qui sous-tendent sa décision. En réalité, cette lettre doit parvenir au locataire six mois avant la rupture du bail de location. 

Les délais de préavis

La loi est stricte par rapport aux délais de préavis. Le locataire doit normalement notifier son départ au propriétaire trois mois avant lorsqu’il s’agit d’un bail de location vide. Mais dans certaines situations d’exception, ce délai peut être réduit à un mois. Le licenciement ou une mutation professionnelle sont des conditions suffisantes pour réduire le délai de préavis à un mois. Par contre, dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis est d’un mois.

Il faut noter que les délais de préavis commencent par être décomptés dès que le propriétaire accuse réception de la lettre recommandée. Le contrat de bail de location est une convention par laquelle un propriétaire met son bien à la disposition d’un locataire. Il peut être écrit ou oral et sa rupture est basée sur des règles strictes.